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Immobilie verkaufen bei Scheidung

Neben oftmals verletzten Gefühlen und unterschiedlichen Ansätzen geht es bei einer Scheidung auch um das gemeinsame Eigentum. Haben Sie sich endgültig für die Trennung mit anschließender Scheidung entschlossen, müssen Sie sich nicht nur ein neues Leben aufbauen, sondern auch die Eigentümer aufteilen und eventuell sogar Sorgerechtsregelungen aushandeln. Im Anschluss an die Sorgen um die eventuell vorhandenen Kinder kommt die große Frage: Was passiert mit der Immobilie oder dem gemeinsamen Haus?

Muss das Haus im Scheidungsfall verkauft werden?

Nein, das muss es nicht. Gerade, wenn man viel Zeit, Geld und Herzblut in den Bau oder die Renovierung der Immobilie gesteckt hat, um sich daraus das ideale Familienheim zu machen, fällt ein Auszug emotional oft schwer – insbesondere wenn auch Kinder vorhanden sind, für die das Haus oder die Wohnung von Geburt an ihr Zuhause war. Trotzdem ist ein Verkauf oftmals die einzige oder zumindest die am besten geeignete Lösung. Denn das beide Partner nach der Scheidung weiterhin im gemeinsamen Zuhause wohnen bleiben, ist für die meisten Scheidungspaare keine Option. Demzufolge müsste einer der Partner ausziehen – doch welcher? Allein bei dieser Frage gehen die Streitigkeiten oft schon weiter. Doch auch wenn sich die Ex-Partner einig sind, wer bleibt, kommen weitere Probleme und Fragen auf sie zu. Ist es finanziell möglich, den anderen Partner auszuzahlen? Kann der verbleibende Partner den Kredit, die Steuern und die Nebenkosten alleine stemmen?

Zudem muss in vielen Scheidungsfällen ein Partner dem anderen Zugewinnausgleichsforderungen oder Unterhalt zahlen – sodass ein Verkauf allein schon aus finanziellen Gründen notwendig ist. Eine Alternative zum Verkauf ist es, die Immobilie gemeinsam zu vermieten. Doch bei diesem Szenario sollten sich die Ex-Partner dauerhaft gut verstehen, um sich die Arbeit rund um das Mietobjekt aufteilen und sich bei anfallenden Entscheidungen einig sein zu können – und das fällt vielen Scheidungspaaren schwer. Am langen Ende entscheiden sich die meisten Immobilienbesitzer dann doch für den Verkauf der gemeinsamen Immobilie – nicht zuletzt, um die finanziellen Mittel zu haben, um eine neue Wohnung oder ein neues Haus zu erwerben.

Die Immobilie wurde gemeinsam finanziert – was nun?

Wenn die Ex-Partner den Immobilienkredit für die gemeinsame Immobilie zusammen aufgenommen haben, dann haften auch beide gemeinsam. Dies wird insbesondere dann relevant und kann zu Problemen führen, wenn das Haus oder die Wohnung im Rahmen der Scheidung nicht verkauft werden soll, sondern einer der Ex-Partner die Immobilie übernehmen möchte. Denn die Bank ist nicht verpflichtet, den Kredit und die damit verbundene Haftung auf den neuen Alleineigentümer zu übertragen – gerade dann nicht, wenn das Kreditinstitut die Bonität als nicht ausreichend bewertet. Und selbst, wenn es seitens der Bank möglich ist, den Kredit zu übertragen, bringt das oftmals Gebühren mit sich.

Immobilienverkauf bei Scheidung: Unterstützung vom Experten

Der Verkauf einer Immobilie kostet Zeit und Nerven – beides wird bei der Abwicklung einer Scheidung enorm strapaziert. Es müssen die für den Verkauf notwendigen Unterlagen beschaffen werden, die Ex-Partner müssen sich auf einen Verkaufspreis einigen, die Immobilie muss inseriert werden, es müssen Besichtigungstermine vereinbart und durchgeführt werden und am Ende steht die aufwendige und zeitintensive Verkaufsabwicklung. Hier kann ein erfahrener Immobilienmakler helfen und den Eigentümern zeitaufwendige Behördengänge, Korrespondenzen und Termine abnehmen. Zudem kann ein professioneller Immobilienberater dank jahrelanger Erfahrung und fundierter Marktkenntnis den bestmöglichen Preis erzielen, sodass kein Geld verschenkt wird.

Zugewinnausgleich vs. Zugewinngemeinschaft: Wer zahlt bei Scheidung?

Der Zugewinnausgleich ist eine Forderung, die einem der Partner bei der Scheidung unter bestimmten Bedingungen zusteht. Ziel ist es, das Vermögen der Ehepartner im Falle einer Scheidung auszugleichen. Der Gesetzgeber geht dabei davon aus, dass beide Partner während der Ehe Vermögen erwirtschaftet haben, sodass beide bei einer Scheidung zu gleichen Teilen vom Vermögenszuwachs bzw. Zugewinn profitieren sollen.

Als Zugewinn wird die Differenz zwischen dem Anfangsvermögen und dem Endvermögen der Partner definiert. Das bedeutet, der Zugewinn ergibt sich aus dem Vermögen, das ein Partner in die Ehe mitbrachte, abzüglich des Vermögens, das der gleiche Partner zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags besitzt. Ein Ausgleich findet dann statt, wenn der Zugewinn eines Partners niedriger ist, als der des anderen Partners. Der Zugewinn kann immer nur mit Geldbeträgen, nicht aber mit Vermögensgegenständen beglichen werden. Steht einem der Partner ein Ausgleich zu, muss er einen entsprechenden Antrag stellen, um den Zugewinnausgleich geltend zu machen.

Die Basis für einen Anspruch auf einen Zugewinnausgleich bei Scheidung ist die gesetzliche Zugewinngemeinschaft. Ehepaare leben automatisch in einer Zugewinngemeinschaft, es sei denn es wurde anders vereinbart, beispielsweise durch einen Ehevertrag. Im Rahmen der sogenannten Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen beider Ehepaare trotze Eheschließung weiterhin separiert, d. h. jeder der Ehepartner kann über sein eigenes Vermögen frei verfügen. Alternative Absprachen und Regelungen können im Rahmen eines Ehevertrages vereinbart und geregelt werden – doch diesen schließen heutzutage nur wenige Paare tatsächlich ab. Außerdem greift die Zugewinngemeinschaft nicht bei gemeinsamen Vermögensgegenständen (z. B. der zusammen erworbenen Immobilie) oder gemeinsamen Verbindlichkeiten (z. B. der für den Immobilienerwerb aufgenommene Finanzierungskredit). Diese Punkte stellen also im Rahmen der Scheidungsabwicklung einen wesentlichen Aspekt dar, der oftmals für Konfliktpotenzial sorgt.

Was passiert mit der Immobilie nach der Scheidung?

Eine Scheidung bedeutet für beide Ehepartner eine Veränderung ihrer Lebensumstände. Hausbesitzer müssen entscheiden, was mit ihrem Eigenheim geschehen soll. Eine wichtige Rolle für eine klare und saubere Scheidung im Hinblick auf die Immobilie spielt dabei der Grundbucheintrag. Hier wurde beim Kauf der Immobilie der Eigentümer vermerkt. Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, ist er der Alleineigentümer. In der Regel erwerben Ehepaare die gemeinsam bewohnte Immobilie je zur Hälfte als Miteigentümer. Stehen beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch, ergeben sich verschiedene Möglichkeiten.

Übertragung von Eigentumsanteilen: Wer bekommt die Immobilie nach der Scheidung?

Im Falle einer Scheidung können dann die Eigentumsanteile des einen Ehepartners an den anderen Ehepartner übertragen werden. Vor allem, wenn Kinder im Spiel sind, die in dem Haus oder in der Wohnung oftmals seit ihrer Geburt ein Zuhause haben, möchten die Eltern dem Nachwuchs nicht auch noch einen Umzug in eine fremde Stadt zumuten. Deshalb schließen sie einen Verkauf an Dritte aus und entscheiden sich für die Übertragung der Eigentumsanteile. Wer nicht im gemeinsamen Haus bleibt, muss dann seine Anteile dem Partner übertragen, damit dieser im ganzen Besitz der Immobilie ist. Der Bleibende muss den ausziehenden Partner dann auszahlen.

Worst Case: Zwangsversteigerung

Wenn sich die Partner nicht einigen können, wie es mit der Immobilie weitergehen soll und in Folge dessen einer der Partner die Kreditraten nicht mehr zahlen möchte oder kann, muss der andere Partner die Raten alleine aufbringen – aufgrund der gemeinsamen Haftung. Ist dies finanziell nicht möglich, ist die Folge in der Regel die Zwangsversteigerung der Immobilie bzw. das Beantragen einer Teilungsversteigerung. Dies bringt jedoch die Gefahr mit sich, dass die Immobilie einen deutlich geringeren Kaufpreis erzielt, als es bei einem freien Verkauf durch einen professionellen Immobilienmakler möglich wäre. Eine Versteigerung sollte die absolut letzte Möglichkeit sein und nur infrage kommen, wenn die Fronten verhärtet sind und sich das scheidende Paar überhaupt nicht einigen kann.

Lohnt sich der Verkauf im Scheidungsfall?

Die angenehmste und einfachste Vorgehensweise im Scheidungsfall ist der Immobilienverkauf, vorausgesetzt beide Ehepartner sind sich darüber einig, dass sie verkaufen wollen. Das Paar verkauft die gemeinsame Immobilie und teilt den erzielten Preis. Mit dem Verkaufserlös lassen sich noch bestehende Verbindlichkeiten abbauen, zum Beispiel für das Immobiliendarlehen. Außerdem ist die Immobilie für eine Einzelperson oft zu groß, und auch die monatlich anfallenden Kosten für den Unterhalt der Immobilie stellen für eine Einzelperson unter Umständen eine große finanzielle Belastung dar. Mit einem gemeinsamen Verkauf können beide Partner schnell getrennte Wege gehen und einen optimalen Neustart beginnen.

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