Immobilienverbund DAVE mit Ausblick für den Immobilienmarkt 2019

Seit rund einem Jahr ist die KSK-Immobilien Mitglied im Deutschen Anlage-Immobilien Verbund, kurz DAVE. DAVE ist ein deutschlandweit tätiges Immobilienberater-Netzwerk mit insgesamt 11 Immobiliendienstleistern in Deutschland. Der Fokus des Immobilienverbundes liegt im Bereich Anlageimmobilien. Der Verbund gibt in einer aktuellen Pressemeldung, bei der alle Mitglieder ihre Expertise eingebracht haben, einen Ausblick auf den Immobilienmarkt 2019. Demnach verharren die Preise in diesem Jahr auf einem hohen Niveau bei einem weiterhin dynamischen Markt. Auch eine mögliche Zinserhöhung werde sich nicht negativ auf die Nachfrage auswirken, da die Immobilienrenditen nach wie vor attraktiv seien.

Gleichzeit erwarten die Immobilienexperten einen zunehmend hybriden Immobilienmarkt, auf dem sich die einzelnen Assetklassen nicht nur mischen, sondern innerhalb der jeweiligen Anlageform auch stark differenzieren. Demnach sind neue Projekt-, Quartiers- und Stadtentwicklungen gefragter denn je. Immobilienübergreifend ist laut DAVE vor allem die Infrastruktur vor Ort von Bedeutung. Sie ermöglicht eine selektive Standortauswahl von der B- und C-Standorte profitieren können. Neue Mobilitätskonzepte, zum Beispiel rückgebaute Straßen oder Carsharing-Modelle, würden zukünftig den Markt prägen und gleichzeitig eine Herausforderung für die Städte darstellen, die Antworten finden und ehemals autogerechte Städte neu definieren müssten.

Ein weiteres häufig diskutiertes Thema auf dem Immobilienmarkt 2019 ist laut DAVE die mögliche Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf. Der Verbund warnt vor den Risiken und sieht das Bestellerprinzip kritisch: Mit der Einführung könnten Verkäufer ihre eigenen Mehrkosten – durch die dann vollständig zu tragende Courtage – auf den Verkaufspreis aufschlagen und die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben. Dies würde sich gleichzeitig in Form einer höheren Bemessungsgrundlage negativ auf die Höhe Grunderwerbssteuer sowie der Notar- und Gerichtskosten auswirken und eine deutliche Steigerung der Kaufnebenkosten bedeuten. Insbesondere junge Familien könnten sich den Schritt ins Eigenheim so nicht leisten.

Ausblick zu den einzelnen Immobiliengruppen

Wohnimmobilien
Auch 2019 bleiben Wohnimmobilien laut DAVE eine sichere Bank für Family Offices, Stiftungen und institutionelle Anleger. Der Trend gehe zu kompakteren Wohnformen und flexibel zu nutzenden Strukturen wie Boarding-Modelle, Co-Living-Spaces oder Mikroapartments in zentralen Lagen für unterschiedliche Nutzergruppen. Attraktive Mikrowohnprojekte in wachstumsstarken Regionen und Schwarmstädten wie etwa Köln, Aachen, Berlin oder München befinden sich auch im Portfolio der KSK-Immobilien, die mit einem eigenen Expertenteam für den Fachbereich Mikrowohnen zukunftsorientiert aufgestellt ist.
Der Immobilienverbund geht davon aus, dass insbesondere in A- und B-Städten auch 2019 weiter über die angemessene Höhe und Dichte der Märkte diskutiert werden wird. Hohe Grundstückspreise in Verbindung mit steigenden Baukosten bei sich seitwärts bewegenden Neubaumieten sowie zusätzlich zu integrierenden, öffentlich gebundenen Mietstrukturen ließen die Renditen dieses Jahr sinken. Nach wie vor seien zentral gelegene Grundstücke in demografisch stabilen bzw. wachsenden Städten und Regionen aufgrund einer mittel- und langfristig positiven Wertermittlung attraktiv. Die DAVE-Experten sind der Meinung, dass die Bundesrepublik mit der Reduzierung der Modernisierungsumlage in Bezug auf die Modernisierung älterer Bestände und den angestrebten Wohnungsneubau in Ballungsgebieten falsche Signale sende. Vielmehr seien dringende Maßnahmen erforderlich, um das Ziel von 1,5 Millionen Neubauwohnungen bis 2021 zu erreichen.

Büroimmobilien
Im Bereich der Büroimmobilien gehen die Experten davon aus, dass die Nachfrage 2019 etwas zurückgehen wird. An Standorten mit hoher spekulativer Vorratsbautätigkeit, beispielsweise an A-Standorten, könne dies Druck auf die Büromieten ausüben und zu schwierigeren Vermarktungschancen für Büroinvestments führen. Aufgrund einer geringen Flächenverfügbarkeit blieben die Preise an Standorten mit wenigen Neubautätigkeiten weiterhin stabil. Der Office-Markt werde weiter durch die TOP 7-Märkte dominiert. Multi-Tenant-Strukturen mit zunehmenden Co-Working-Elementen würden investmentfähiger. C-Märkte würden dort punkten, wo starke Unternehmen oder eine hervorragende Infrastruktur auf eine demografisch dynamische Entwicklung treffen.

Einzelhandelsimmobilien
Die Zentren von Städten und Kommunen sind laut DAVE weiterhin im Umbruch. Eigentümer, Investoren und Kommunen müssen gemeinsam handeln. Über Jahre habe die Politik dem Handel gegenüber wenig Verständnis gezeigt. Jetzt werde es für viele Städte und Kommunen – vor allem in ländlicheren Regionen, in denen der Handelsabsatz teilweise auseinanderbricht – existenziell, mit den Handelsunternehmen zu kooperieren. Gleichzeitig müssten sich die Investoren an kürzere Mietlaufzeiten, kleinere Flächen und schwieriger einzuschätzende Bonitäten gewöhnen. Parallel dazu gelte es ebenso variable Showroom-Konzepte, Nutzungsdurchmischungen und attraktive Freiräume ausgleichend zu etablieren. Für eine weitere Kompensation könnten reine Onlinehändler sorgen, die den stationären Handel für ihr Wachstum benötigen. Insgesamt werde der Handel auch 2019 eine kalkulatorische Säule für Investoren bleiben, da es mehr Wohn-, Erlebnis- und Veranstaltungsflächen in Städten und Objekten geben werde.

Logistikimmobilien
Logistik- und Industrieimmobilien würden laut DAVE im Jahr 2019 endgültig investmentfähig. Dadurch ergäben sich weitere relevante Umschichtungen in den Portfolien zu Lasten von Retail hin zu Logistik. In Ballungsräumen bleibe das Flächenangebot weiterhin knapp. Daran werde auch ein langsameres, wirtschaftliches Wachstum vorläufig nichts ändern. Die Preise blieben auf hohem Niveau. Darüber hinaus werde die Attraktivität von Logistikinvestitionen an autobahnnahen Standorten sowie immer mehr auch in zentralen Lagen weiter zunehmen. Damit einhergehend müsse die City-Logistik neu definiert und implementiert werden.

Weitere Informationen auf der Seite des Immobilienverbandes DAVE.