Seit rund einem Jahr ist
die KSK-Immobilien Mitglied im Deutschen Anlage-Immobilien Verbund, kurz DAVE. DAVE
ist ein deutschlandweit tätiges Immobilienberater-Netzwerk mit insgesamt 11
Immobiliendienstleistern in Deutschland. Der Fokus des Immobilienverbundes
liegt im Bereich Anlageimmobilien. Der Verbund gibt in einer aktuellen Pressemeldung,
bei der alle Mitglieder ihre Expertise eingebracht haben, einen Ausblick auf
den Immobilienmarkt 2019. Demnach verharren die Preise in diesem Jahr auf einem
hohen Niveau bei einem weiterhin dynamischen Markt. Auch eine mögliche
Zinserhöhung werde sich nicht negativ auf die Nachfrage auswirken, da die
Immobilienrenditen nach wie vor attraktiv seien.
Gleichzeit erwarten die
Immobilienexperten einen zunehmend hybriden Immobilienmarkt, auf dem sich die
einzelnen Assetklassen nicht nur mischen, sondern innerhalb der jeweiligen
Anlageform auch stark differenzieren. Demnach sind neue Projekt-, Quartiers-
und Stadtentwicklungen gefragter denn je. Immobilienübergreifend ist laut DAVE
vor allem die Infrastruktur vor Ort von Bedeutung. Sie ermöglicht eine
selektive Standortauswahl von der B- und C-Standorte profitieren können. Neue
Mobilitätskonzepte, zum Beispiel rückgebaute Straßen oder Carsharing-Modelle,
würden zukünftig den Markt prägen und gleichzeitig eine Herausforderung für die
Städte darstellen, die Antworten finden und ehemals autogerechte Städte neu
definieren müssten.
Ein weiteres häufig
diskutiertes Thema auf dem Immobilienmarkt 2019 ist laut DAVE die mögliche
Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf. Der Verbund warnt vor den
Risiken und sieht das Bestellerprinzip kritisch: Mit der Einführung könnten
Verkäufer ihre eigenen Mehrkosten – durch die dann vollständig zu tragende
Courtage – auf den Verkaufspreis aufschlagen und die Immobilienpreise weiter in
die Höhe treiben. Dies würde sich gleichzeitig in Form einer höheren
Bemessungsgrundlage negativ auf die Höhe Grunderwerbssteuer sowie der Notar-
und Gerichtskosten auswirken und eine deutliche Steigerung der Kaufnebenkosten
bedeuten. Insbesondere junge Familien könnten sich den Schritt ins Eigenheim so
nicht leisten.
Ausblick zu den einzelnen Immobiliengruppen
Wohnimmobilien
Auch 2019 bleiben
Wohnimmobilien laut DAVE eine sichere Bank für Family Offices, Stiftungen und
institutionelle Anleger. Der Trend gehe zu kompakteren Wohnformen und flexibel
zu nutzenden Strukturen wie Boarding-Modelle, Co-Living-Spaces oder
Mikroapartments in zentralen Lagen für unterschiedliche Nutzergruppen. Attraktive
Mikrowohnprojekte in wachstumsstarken Regionen und Schwarmstädten wie etwa
Köln, Aachen, Berlin oder München befinden sich auch im Portfolio der
KSK-Immobilien, die mit einem eigenen Expertenteam für den Fachbereich
Mikrowohnen zukunftsorientiert aufgestellt
ist.
Der Immobilienverbund geht davon aus, dass
insbesondere in A- und B-Städten auch 2019 weiter über die angemessene Höhe und
Dichte der Märkte diskutiert werden wird. Hohe Grundstückspreise in Verbindung
mit steigenden Baukosten bei sich seitwärts bewegenden Neubaumieten sowie zusätzlich
zu integrierenden, öffentlich gebundenen Mietstrukturen ließen die
Renditen dieses Jahr sinken. Nach wie vor seien
zentral gelegene Grundstücke in demografisch stabilen bzw. wachsenden Städten
und Regionen aufgrund einer mittel- und langfristig positiven Wertermittlung
attraktiv. Die DAVE-Experten sind der Meinung, dass die Bundesrepublik mit der
Reduzierung der Modernisierungsumlage in Bezug auf die Modernisierung älterer
Bestände und den angestrebten Wohnungsneubau in Ballungsgebieten falsche
Signale sende. Vielmehr seien dringende Maßnahmen erforderlich, um das Ziel von
1,5 Millionen Neubauwohnungen bis 2021 zu erreichen.
Büroimmobilien
Im Bereich der Büroimmobilien gehen die Experten
davon aus, dass die Nachfrage 2019 etwas zurückgehen wird. An Standorten mit
hoher spekulativer Vorratsbautätigkeit, beispielsweise an A-Standorten, könne
dies Druck auf die Büromieten ausüben und zu schwierigeren Vermarktungschancen
für Büroinvestments führen. Aufgrund einer geringen Flächenverfügbarkeit
blieben die Preise an Standorten mit wenigen Neubautätigkeiten weiterhin
stabil. Der Office-Markt werde weiter durch die TOP 7-Märkte dominiert.
Multi-Tenant-Strukturen mit zunehmenden Co-Working-Elementen würden
investmentfähiger. C-Märkte würden dort punkten, wo starke Unternehmen oder eine
hervorragende Infrastruktur auf eine demografisch dynamische Entwicklung treffen.
Einzelhandelsimmobilien
Die Zentren von Städten und Kommunen sind laut DAVE
weiterhin im Umbruch. Eigentümer, Investoren und Kommunen müssen gemeinsam
handeln. Über Jahre habe die Politik dem Handel gegenüber wenig Verständnis
gezeigt. Jetzt werde es für viele Städte und Kommunen – vor allem in
ländlicheren Regionen, in denen der Handelsabsatz teilweise auseinanderbricht –
existenziell, mit den Handelsunternehmen zu kooperieren. Gleichzeitig müssten
sich die Investoren an kürzere Mietlaufzeiten, kleinere Flächen und schwieriger
einzuschätzende Bonitäten gewöhnen. Parallel dazu gelte es ebenso variable Showroom-Konzepte,
Nutzungsdurchmischungen und attraktive Freiräume ausgleichend zu etablieren. Für
eine weitere Kompensation könnten reine Onlinehändler sorgen, die den
stationären Handel für ihr Wachstum benötigen. Insgesamt werde der Handel auch
2019 eine kalkulatorische Säule für Investoren bleiben, da es mehr Wohn-,
Erlebnis- und Veranstaltungsflächen in Städten und Objekten geben werde.
Logistikimmobilien
Logistik- und Industrieimmobilien würden laut DAVE
im Jahr 2019 endgültig investmentfähig. Dadurch ergäben sich weitere relevante
Umschichtungen in den Portfolien zu Lasten von Retail hin zu Logistik. In Ballungsräumen
bleibe das Flächenangebot weiterhin knapp. Daran werde auch ein langsameres,
wirtschaftliches Wachstum vorläufig nichts ändern. Die Preise blieben auf hohem
Niveau. Darüber hinaus werde die Attraktivität von Logistikinvestitionen an
autobahnnahen Standorten sowie immer mehr auch in zentralen Lagen weiter
zunehmen. Damit einhergehend müsse die City-Logistik neu definiert und
implementiert werden.
Weitere Informationen auf der Seite des Immobilienverbandes DAVE.
